一品不動產．有巢氏台中世界之心加盟店

賣屋流程懶人包

從委託到交屋，9 個步驟一次看懂

⚠️ 使用前請看：本懶人包為賣屋流程的初步參考，整理現行一般交易常見的步驟與文件，非估價、非投資建議。各步驟順序與耗時會因物件、買方貸款情形、屋主配合度而不同；所有稅費金額一律以稅捐稽徵機關核定與代書（地政士）計算為準。實際委託與簽約條件，請以您與經紀業簽訂之契約為準。

委託 ENTRUSTMENT

與經紀業簽訂委託銷售契約（一般約／專任約），確認委託期間、委託價格、服務費與權利義務，正式啟動銷售。

📋 屋主要準備

身分證明文件（屋主本人）
所有權狀或近期土地、建物謄本
若有貸款：貸款銀行與大約餘額
產權若為多人持有，須全體共有人同意

⏱ 大概耗時

約 1 天內備齊文件當天即可簽委託

💡 注意：委託「期間」與「自動下架日」屬於合約隱私，可保留彈性；委託價格建議參考客觀行情後再決定（見步驟 2）。簽約前看清楚服務費條件與解約方式。

估價／定價 PRICING

依物件條件、同社區與周邊「過去實際成交行情」整理出合理價格區間，再與屋主討論訂出委託售價。

📋 屋主要準備

物件現況資訊（坪數、樓層、車位、屋況）
裝潢、增建、漏水修繕等已知狀況
對售價的期待與底線（內部參考用）

⏱ 大概耗時

約 1～3 天整理行情、討論定價

💡 注意：行情數據來源為內政部不動產交易實價登錄之過往成交資料，僅呈現「已發生」的歷史價格，不代表、也不預測未來漲跌。定價是市場策略，最終由屋主決定。

上架曝光 MARKETING

拍攝照片、撰寫物件文案，上架各大房仲平台與公司通路，安排廣告曝光，讓更多買方看到。

📋 屋主要配合

整理環境、配合約定拍攝時間
提供可公開的物件資訊與賣點
確認對外揭露範圍（保護個人隱私）

⏱ 大概耗時

約 3～7 天上線曝光期視市場反應持續進行

💡 注意：對外刊登一律不揭露屋主姓名、電話與完整門牌（巷弄號）；廣告內容依《不動產經紀業管理條例》與廣告相關規範製作，不使用誇大不實字眼。

帶看 VIEWING

經紀人陪同有意願的買方現場看屋，介紹物件優點、回答問題，並回報屋主市場反應。

📋 屋主要配合

配合約定帶看時段（保持屋況整潔）
貴重物品自行收妥
由經紀人代為接待，屋主可不在場

⏱ 大概耗時

不定視市場與物件條件，數天到數週皆有可能

💡 注意：帶看次數與成交速度因物件、價格、屋況、市況而異，無法保證成交時間。每次帶看後可請經紀人回報買方真實回饋，作為後續策略調整參考。

議價 NEGOTIATION

買方出價後，由經紀人居中協調買賣雙方價格與條件，直到雙方對價金與交易條件達成共識。

📋 屋主要準備

明確的可接受價格與條件範圍
交屋日期、附贈設備等條件想法
共有人之間的售價共識（如適用）

⏱ 大概耗時

約數小時～數天視雙方價格差距而定

💡 注意：除了價格，交屋日、貸款配合、附贈設備、稅費負擔等也是議價內容，建議一併談清楚，避免簽約後爭議。

簽約（收訂） CONTRACT

雙方達成共識後簽訂不動產買賣契約，買方支付訂金（簽約款），交易正式成立並進入履約程序。

📋 屋主要準備

身分證、印章（核對用）
所有權狀正本
全體共有人到場或合法授權
確認收款帳戶資訊

⏱ 大概耗時

約半天簽約當日完成用印與收訂

💡 注意：建議搭配第三方履約保證專戶保障雙方價金安全；契約應有合理審閱期間，簽約前務必看清楚付款分期、稅費負擔與交屋條件。

用印／對保 SEALING & LOAN

備齊過戶用印文件辦理產權移轉；買方若需貸款，由買方與銀行對保、估價核貸，地政士同步準備過戶。

📋 屋主要準備

印鑑章、印鑑證明（依代書指示份數）
戶籍與身分相關文件
原貸款餘額結清資訊（如有貸款）

⏱ 大概耗時

約 1～3 週含買方對保、銀行核貸作業

💡 注意：此階段由地政士（代書）統籌文件與時程；屋主若有原貸款，會在後續流程中以買方價金代為清償並塗銷抵押權。文件份數與細節，請以承辦代書通知為準。

完稅 TAX SETTLEMENT

由地政士向稅捐機關申報並繳清相關稅費，取得完稅證明後，即可送件辦理產權正式過戶登記。

📋 屋主相關（賣方常見）

土地增值稅（賣方常見負擔項目）
房地合一稅（如符合課稅條件）
配合代書補件、確認稅單金額

⏱ 大概耗時

約 1～2 週申報、繳稅到送件登記

💡 注意：賣方稅費「項目」與「金額」因物件持有狀況、自用條件、持有年限而差異很大，一律以稅捐稽徵機關核定與代書試算為準，本懶人包不計算任何具體金額或稅率。詳細稅費說明見下方表格。

交屋點交 HANDOVER

產權登記完成、尾款撥付後，雙方現場點交房屋，結算水電、管理費等費用，完成整筆交易。

📋 屋主要準備

房屋鑰匙、門禁卡、相關說明文件
水費、電費、瓦斯、管理費結清
確認約定附贈設備、屋況現狀
遷出戶籍（如有設籍）

⏱ 大概耗時

約半天點交當日完成交付與結算

💡 注意：點交時建議雙方對水電錶度數、設備現況一一確認並記錄，價金透過履約保證專戶結算，買賣雙方一手交屋、一手交款，整個賣屋流程到此圓滿完成。

賣方稅費（概念說明）

以下僅為「項目概念」介紹，不計算金額、不預測稅率

費用項目	這是什麼（概念）
土地增值稅	就土地公告現值的「漲價部分」課徵，通常由賣方負擔。是否適用自用住宅優惠稅率、實際金額，皆以稅捐稽徵機關核定為準。
房地合一稅	就出售房地的「獲利部分」課徵，稅率與持有年限、是否自用等條件有關。是否課稅、適用級距與金額，皆以稅捐稽徵機關核定及代書試算為準。
地政規費	辦理產權移轉登記、抵押權塗銷等所需的地政規費與書狀費等。實際金額依登記項目，以地政機關與代書計算為準。
仲介服務費	依《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》，買賣雙方合計上限為成交價 6%，實際由雙方與經紀業議定，本懶人包不預設賣方比例。
代書（地政士）費	辦理過戶、塗銷、申報等作業的服務費，由承辦地政士依案件內容報價，以實際委任為準。

🔎 本表僅概念性說明，不含任何金額或稅率。賣方每筆交易的稅費差異極大，取決於持有年限、自用條件、土地漲價情形與貸款狀況等。實際應繳項目與金額，一律以稅捐稽徵機關核定與代書（地政士）計算為準，並建議於簽約前洽詢專業稅務或代書人員確認。